核心观点：

　　央行下调房贷利率下限。5月15日，央行公告决定调整差异化房贷政策，首套房商业性住房贷款利率下限调整为不低于同期限LPR利率20个基点，二套房贷款利率不变。

　　有望引导房贷利率持续下降。4月5年期LPR为4.6%，在当前政策下，首套房贷款利率最低可降至4.4%。公告发布后，天津、苏州等地已有银行开始执行4.4%的首套房贷利率。我们预计，各地陆续调低首套房贷利率或是大概率事件。

　　数量工具配合价格工具。当前4.4%的房贷利率下限已经与2009年、2016年房贷利率低点基本齐平。而在过去两周，长沙、合肥、扬州等部分二线城市也在一城一策的政策框架下持续优化购房政策，举措以减少限购限贷条件为主，苏州也取消了二手房限售年限，以活跃二手房市场。我们预计，放松限购限贷政策有望向重点二线乃至一线城市扩展。

　　楼市“降息”，助力宽信用。5月18日，李克强总理在座谈会上再度提及“支持居民合理住房需求”。央行也在4月金融数据答记者问中提出“宏观杠杆率会有所上升”。房地产销售企稳回升是宽信用的先决条件，从高频数据来看，5月前半月30城地产销量降幅已出现收窄迹象。我们预计，随着6月基数抬升，地产销量增速有望筑底企稳，若后续房地产调控放松政策持续加码，将可有力支撑信用宽松。

　　总结与展望：5月第2周，虽然本土疫情持续收敛，但供应链恢复的节奏不快，使得复工复产进程偏慢。而5月以来，本土疫情对实体经济的拖累仍在延续，海外大宗波动主要受俄乌冲突和美联储加息的影响：1)终端需求表现初现反弹，房地产、乘用车销量同比降幅双双收窄。2)生产涨跌互现，电力、钢铁产量降幅仍大，水泥、汽车、纺服生产仍偏弱，玻璃供给有所回升。3)价格波动幅度加大，油价、铜铝价格回落，而国内生资价格涨跌互现。4)库存去化缓慢，指向需求均偏弱。从国务院汇总的各渠道物流恢复情况来看，5月以来，供应链恢复进程较为坎坷，截至5月17日，铁路货运量和重点港口吞吐量基本与4月30日水平齐平，反映经济整体活跃程度的恢复仍需时日。

（文章来源：长江证券）